Respuesta rápida: el precio por metro cuadrado se calcula dividiendo el precio del piso entre su superficie. Para que la comparación sea justa, usa siempre la misma superficie en todos los pisos: lo ideal es la útil. Un piso de 250.000 € con 72 m² útiles cuesta unos 3.472 €/m².
Qué es el precio por metro cuadrado
Es la cantidad que pagas por cada metro cuadrado de vivienda. Permite comparar pisos de distinto tamaño y valorar si el precio pedido está en línea con el mercado de la zona. Es la métrica estándar del sector inmobiliario, pero solo es útil si se calcula siempre con la misma base de superficie.
Fórmula
Precio por m² = Precio del piso ÷ Superficie
La superficie puede ser útil, construida o construida con zonas comunes. El resultado cambia mucho según cuál elijas, por eso hay que mirar siempre qué dato usa cada anuncio.
Ejemplos con tres bases de superficie
| Dato | Superficie | Cálculo | Precio por m² |
|---|---|---|---|
| Útil | 72 m² | 250.000 ÷ 72 | 3.472 € |
| Construida | 90 m² | 250.000 ÷ 90 | 2.778 € |
| Construida con comunes | 103 m² | 250.000 ÷ 103 | 2.427 € |
El mismo piso aparece con tres precios por metro: de 2.427 a 3.472 €. Si comparas un piso en útiles con otro en construidos con comunes, el segundo parecerá mucho más barato aunque no lo sea.
Qué incluye y qué no incluye
- Incluye: el precio de compra de la vivienda tal como figura en el anuncio o en la oferta.
- No incluye: impuestos (ITP o IVA y AJD), notaría, registro, gestoría ni reformas.
- Garaje y trastero: si van incluidos en el precio, resta su valor aproximado o calcula el precio por m² solo de la vivienda, para no inflar la cifra.
- Mobiliario: si se vende con muebles, el precio por metro queda artificialmente alto.
Cómo comparar pisos con el precio por m²
- Reúne al menos cinco pisos comparables en la misma zona: tamaño, antigüedad y estado similares.
- Averigua la superficie útil de cada uno o conviértela con una estimación prudente.
- Calcula el precio por m² de cada uno con la misma base.
- Descarta valores extremos: un piso muy barato puede necesitar una reforma integral; uno muy caro puede estar sobrevalorado.
- Compara con el precio medio del barrio de fuentes oficiales y con operaciones reales cuando estén disponibles.
Limitaciones del precio por m²
- No refleja el estado de la vivienda, la orientación, la altura, las vistas ni las calidades.
- Los pisos pequeños tienen un precio por m² mayor, porque cocina y baño pesan más.
- Los precios de oferta (anuncios) suelen ser superiores a los de cierre.
- Un barrio puede tener grandes diferencias entre calles.
Preguntas frecuentes
¿Qué superficie debo usar para calcular el precio por m²?
La útil, porque refleja el espacio real. Si solo tienes la construida, úsala siempre para todos los pisos comparados y no mezcles bases.
¿Un precio por m² bajo significa que es un buen negocio?
No necesariamente. Puede indicar una reforma costosa, una zona poco demandada, problemas legales o una superficie mal declarada.
¿Cómo sé si el precio por m² de mi zona es razonable?
Compáralo con varios pisos similares a la venta y con datos oficiales y estadísticas de operaciones reales. Para una valoración formal, necesitas una tasación.
Siguiente paso
Mide primero tu piso con la guía de cómo medir un piso y entiende las diferencias entre metros útiles, construidos y registrales.
Este artículo es informativo y no constituye una tasación ni asesoramiento financiero. Revisado en octubre de 2026.